WeWorks immenses Potenzial: Immobilienverwalter und Butler für die Marktführer von morgen

Oder: WeWork und die Wirtschaftswelt der neuen Skaleneffekte

Warum es wichtig ist: WeWork ist ein gutes Beispiel für die anhaltende Verschiebung der Unternehmensgrenzen und die daraus entstehenden Möglichkeiten für neue Strukturen der Arbeitsteilung.

Michael Seemann hat auf Golem ausführlich über WeWork geschrieben:

Wework ist eine Art Coworking-Office-Space-Konzern mit einem weltumspannenden Filialnetz. Alleine fünf Standorte gibt es in Berlin, ein weiterer kommt bald hinzu […]

Es ist zwar naheliegend, WeWork​ in den Coworking-Topf zu werfen, aber das verstellt nur den Blick auf das Unternehmen und den Kontext, in dem es operiert.

Seemann über die frühe Utopie der neuen Arbeitswelt:

Als ich mich vor zwölf Jahren das erste Mal mit dem Thema Coworking beschäftigte, war nicht abzusehen, was daraus einmal werden würde. Wir dachten noch in Utopien von neuer Arbeit, jenseits der fremdbestimmten Festanstellung; träumten davon, wie das Internet die Beziehung von Unternehmen und Einzelnen zugunsten einer neuer Selbstbestimmung austarieren würde. Wework ist die von allem Idealismus entledigte Kaffeeautomatenversion dieser Utopie. Es ist damit aber auch nur Teil einer globalen Entwicklung, die aus den Internetträumen von damals die heutige Plattformformisierung von allem zimmert.

Was ‚wir‘ damals übersehen oder zumindest unterschätzt haben, waren die Folgen der, allgemein gesprochen, Skaleneffekte, und oft, konkret gesprochen, der Netzwerkeffekte digitaler Ansätze. Skaleneffekte aller Art (Netzwerkeffekte sind Skaleneffekte auf Nachfragerseite) zu Ende zu denken, ist entscheidend geworden, um informierte Vorstellungen darüber zu gewinnen, wohin sich die Wirtschaft hinentwickeln könnte.

Und: Skaleneffekte machen Prognosen immerhin auch einfacher statt schwieriger.

WeWork kann aktuell eine Viertelmillion Menschen zählen, die in den Büros arbeiten:

Diese Viertelmillion verteilt sich auf 283 Standorte in 75 Städten in 22 Ländern. Nach einer 4,4-Milliarden-Dollar-Investition des japanischen Techkonzerns Softbank wird das Unternehmen derzeit mit 20 Milliarden US-Dollar bewertet.

​75 Prozent davon kommen von Startups, 20 Prozent aus dem Konzernbereich und die restlichen 5 Prozent sind Freelancer, die es nicht besser wissen.

Es passt deshalb, dass Tobias Kremkau vom St. Oberholz Coworking WeWork so beschreibt:​

Wework sei vielmehr ein „Serviced Office Anbieter“. Deswegen beherberge es auch fast ausschließlich Firmen.

WeWork, das sei auch angemerkt, ist quasi von Anfang an profitabel gewesen. Kein Wunder: WeWork wandelt langfristige Mietverträge (die Immobilien, die WeWork anmietet) in kurzfristigere, flexiblere Mietverträge mit Zusatzservices um (die Verträge, die Unternehmen für Büros bei WeWork abschließen). Und das eben mit dem entsprechenden Aufschlag.​

Golem.de:

Schon sehr früh kamen kleine Startups, um sich einzumieten. Für sie ist es praktisch, dass sie sich nicht mehr um Büroinfrastruktur sorgen müssen und in Wachstumsphasen problemlos Schreibtische dazustellen können. Für Startups ist Wework wie die Amazon-Cloud für das Büro: flexibel, professionell gemanagt und vor allem skalierbar.

Und weiter:

Stellt man sich den Immobilienmarkt als Protokollstapel vor, hat sich Wework zwischen den Vermieter- und den Mieter-Layer (also die Firmen) als Management-Layer geschoben. Dinge, um die sich sonst jedes Unternehmen Gedanken machen muss, – von der Büroausstattung, der Organisation der Arbeitsplätze, bis hin zu Internet, Kaffee und Bierversorgung, aber auch Sicherheit und Postzustellung – hat Wework in seinen Service-Layer integriert und damit für die Firmen zu einer monatlichen Rechnung wegabstrahiert. Wework ist Büro as a Service, mit allem inklusive.

Büro as a Service trifft es gut. WeWork betreibt Arbitrage (siehe meine Kurzzusammenfassung des Geschäftsmodells), schafft aber eben auch mit Flexibilität und zusätzlichen Services Mehrwert. Besonders für schnell wachsende junge Unternehmen (‚Startups‘) kann Flexibilität sehr wichtig sein. Soundcloud etwa musste für längere Zeit ein Apartment über dem St. Oberholz als zusätzlichen Büroraum anmieten.

Deshalb passt der Vergleich zu AWS und anderen Cloud-Anbietern perfekt: Wie WeWork ist die Cloud nicht günstiger als der eigene Server. Aber sie ist schnell flexibel ausweitbar, wenn der Erfolg explosionsartig kommen sollte. Und sie nimmt eine Menge Arbeit im Alltagsgeschäft ab.

Unternehmen können sich, ob AWS oder WeWork, auf ihre Kernkompetenzen und ihr eigentliches Geschäft konzentrieren und vieles, was Unternehmen vorher ausbremsen konnte, einfach auslagern.

Hier zeigt sich auch, wo die Reise für WeWork aller Voraussicht nach hingehen wird: Services für Unternehmen anbieten, die jedes Unternehmen administrativ machen muss, unabhängig von der Branche, also „abseits“ vom eigentlichen Kerngeschäft. Buchhaltung zum Beispiel. Hätte Microsoft nicht vor geraumer Zeit Linkedin gekauft, das Businessnetzwerk wäre ein heißer Übernahmekandidat für WeWork in naher Zukunft gewesen.

Seemann auf Golem:

Tatsächlich reflektiert Wework sehr gut, was aus der neuen Arbeit in Wirklichkeit geworden ist. Die Arbeitswelt hat sich ja tatsächlich gewandelt – nur halt nicht so eindimensional wie wir damals glaubten. Zwischen den damals als Dualität gedachten Polen des ungebundenen kreativen Freiberuflers und dem bis zur Rente festangestellten Konzernsoldaten hat sich ein großes Feld aufgespannt mit allerlei neuen Arbeitsmodellen, die irgendwo dazwischen liegen: vom festen Freien, zu den nur noch halbtags Angestellten, zu den Leuten im Sabbatical oder den vielen Arbeitskräften, die donnerstags und freitags Homeoffice machen.

Ja, es gibt mehr Freelancer als je zuvor, aber viel mehr noch gibt es diejenigen, die irgendwo zwischen Festanstellung und Freiberuflertum ihre Nische gefunden haben. Die Arbeitswelt hat sich vor allem entzerrt und diversifiziert. Es passiert vieles gleichzeitig und nebeneinander statt entweder-oder. Das hat Wework frühzeitig erkannt und die entsprechend flexible Infrastruktur dafür angeboten.

Das stimmt, aber WeWork dürfte mehr noch auf die AWS-Wachstumsschiene setzen: Startups früh an die eigene Bürostruktur binden und dann mit ihnen gemeinsam wachsen.

Manche Unternehmen werden aus WeWork herauswachsen und ihre ‚eigenen‘ Büros beziehen, aber viele werden für immer bleiben. Trägheit ist eine starke Kraft, auch auf Unternehmensebene. Ein, zwei Weltkonzerne nahezu komplett innerhalb der WeWork-Büro- (und Service-)struktur, das rechtfertigt ein hohes Investment und eine hohe Bewertung. Die einzige Gefahr bei WeWork ist, bei zurückgehender Nachfrage auf leeren Immobilien sitzen zu bleiben, beziehungsweise sie nur für zu geringe Mieten befüllen zu können. Aktuell sieht es nicht danach aus, als würde das in naher Zukunft passieren.

Vor diesem Hintergrund sind auch die 4,4 Milliarden US-Dollar zu sehen, die WeWork letztes Jahr von Megainvestor Softbank eingesammelt hat. Softbank hat sich damit 2 Boardsitze gesichert. WeWork ist wie so viele andere Investments der Japaner, eine Wette auf große Umbrüche in den Städten. Für Softbank, das (weltweit zum Kingmaker mit seinem 100-Milliarden-Fonds geworden ist, wie ich auf digital kompakt ausführlich analysiert habe, wird WeWork ein Teil der Strukturen, die das Portfolio neu aufbauen. WeWork (und seine Nachahmer?) kann, bei Erfolg, die Städte weltweit genau so stark verändern, wie all die Ridesharing/Transport-Plattformen von Didi über Uber bis Grab, in die Softbank weltweit investiert hat. Das, plus die Chance, die Strukturen, in denen die investierten Startups wortwörtlich sitzen, mitzugestalten (2 Boardsitze), dürfte für Softbank das Investment zum Nobrainer gemacht haben. Für WeWork ändern sich auch leicht die Prognosen, wenn man einen Megainvestor an Board hat, der bereits eine signifikante Summe beigesteuert hat.

WeWork ist, wie Softbank, eine fundamentale Wette auf die Digitalisierung und den durch sie ausgelösten Strukturwandel in der gesamen Wirtschaft, also um den gerade stattfindenden und auf viele kommende Jahre hin anhaltenden Austausch von etablierten Unternehmen durch junge Unternehmen, die ihre Branchen neu ordnen. Softbank ist der Investor in die Gewinner, die Konzerne und Marktführer von morgen, und WeWork ist ihr Immobilienverwalter und Mädchen für alles. Nur wer auf Masse arbeitet, wird diese Gewinner (mehr oder weniger ‚zufällig‘) bei sich vorfinden.

All das hat nichts bis wenig mit dem ursprünglichen Coworking-Gedanken zu tun. Gleichzeitig geht es an anderer Stelle weit darüber hinaus.

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About Marcel Weiß

Marcel Weiß, Jahrgang 1979, ist Gründer und Betreiber von neunetz.com.
Er ist Diplom-Kaufmann, lebt in Berlin und ist seit 2007 als Analyst der Internetwirtschaft aktiv. Er arbeitet als freier Strategy Analyst und schreibt als Business Analyst regelmäßig bei digital kompakt, ist Co-Host des Exchanges-Podcasts, schreibt für diverse Publikationen, unterrichtet als Gastdozent an der Popakademie Mannheim und hält Vorträge zu Themen der digitalen Wirtschaft. Mehr zum Autor.
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